Demografische Indikatoren als Basis zur Wertprognose von Immobilien

28.01.2011

ITGAIN liefert Methode und Anwendung

Durch den Wertrückgang der Beleihungswerte der Gebrauchtimmobilien entstehen Risiken in der Finanzierung und der Berechnung der Realkreditanteile. Die Ursache ist im demografischen Wandel der Bundesrepublik zu sehen. Aufgrund dieser Entwicklung ist eine Fortschreibung historischer Preise (Kaufpreissammlung) nicht mehr angemessen.

Der Bevölkerungsrückgang und der damit einhergehende Altersstrukturwechsel bewirken einen Rückgang der Nachfrage bei Bestandsobjekten, die den geänderten Anforderungen häufig nicht genügen. Nachgefragt werden zukünftig Seniorengerechte Wohnungen und Wohnungen für kleinere Haushaltsgrößen.

Zudem verschärft sich durch Migrationsbewegungen die Situation in vielen Regionen, unter anderem sichtbar in einem erhöhten Leerstandrisiko.

Zur sachgerechten Bewertung des Immobilienbestandes hat ITGAIN GmbH die Methode und Anwendung Portfolio Pro entwickelt. Basis der Immobilienbewertung in Portfolio Pro der ITGAIN sind die Raumordnungsprognosen sowie die Wohnungsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR).

Portfolio Pro prognostiziert Immobilienwerte und ermittelt daraus mögliche Risiken im gesamten wohnwirtschaftlichen Finanzierungsportfolio. Für jedes Objekt ermittelt die Anwendung Portfolio Pro auf Jahresbasis langfristig den Wertverlauf, stellt die ermittelte Restschuld der Finanzierung dagegen. Aus der Differenz zwischen Beleihungswert und Restschuld wird der Risikowert berechnet. Unterschiedliche Szenarien, die beispielsweise aus einem veränderten Zinsniveau resultieren, können mithilfe von Portfolio Pro dargestellt werden.

Der regionalen Heterogenität der demografischen Entwicklung wird in Portfolio Pro Rechnung getragen, indem die Prognosen auf Kreisebene erfolgen. Abweichungen von diesem Mittelwert auf Orts- oder Ortsteilebene können detailliert berücksichtigt werden.

Die Validierung unter Verwendung der vorliegenden Ist-Daten des statistischen Bundesamtes und Hypoport bestätigt den ermittelten Prognoseverlauf aus Portfolio Pro.

ITGAIN setzt für die Integration der relevanten Daten des BBR und der Kreditinstitute die Analysesoftware QlikView ein. Die in QlikView verwendete InMemory-Technologie erlaubt es in Sekundenschnelle auch große Datenmengen neu zu kalkulieren. Dadurch sind Anwender von PortfolioPro in der Lage ohne weitere IT-Unterstützung verschiedene Szenarien zu simulieren und sich die Ergebnisse sofort anzeigen zu lassen.

Portfolio Pro erlaubt es, Risiken aus dem Rückgang der Beleihungswerte rechtzeitig zu identifizieren. Die Anwendung ist ein Instrument zur aktiven Steuerung der demografischen Risiken im Immobilienmarkt und unerlässlich für ein zukunftsorientiertes Risikomanagement der Banken.